|
№ 21 (4170)
июнь 2006 |
Юридическая помощь
На ваши вопросы отвечает председатель Совета молодых ученых, член Ученого совета юридического факультета Никита Чаплин.
— Подскажите, пожалуйста, какие документы необходимо оформлять при покупке квартиры у застройщика, минуя обращения в агентство недвижимости?
Ответ: Приобретение квартиры в строящемся доме с юридической точки зрения значительно отличается от сделок на вторичном рынке. При оформлении документов в договорных отношениях могут участвовать несколько организаций — риэлторская компания, застройщик, инвестор, Департамент муниципального жилья и жилищной политики Правительства Москвы.
Особое внимание стоит обратить на оформление договора. Застройщик, у которого вы приобретаете квартиру, должен предъявить вам следующие документы:
1. Постановление Правительства г. Москвы или другой распорядительный документ, касающийся строительства данного дома (в нем должны содержаться сведения о разрешении на строительство, предоставлении соответствующего земельного участка, характеристике возводимых объектов).
2. Договор, определяющий отношения между администрацией г. Москвы, застройщиком и инвестором.
3. Копии учредительных документов застройщика и документов, подтверждающих полномочия лица, подписывающего с вами договор.
4. Копия договора краткосрочной аренды на земельный участок.
5. Документы, подтверждающие участие застройщика в целевых программах города Москвы и России (если вы приобретаете жилье по одной из таких программ).
Необходимо отметить, что ввиду того, что практическое применение Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» весьма затруднено необходимостью государственной регистрации соответствующих договоров, как правило, застройщик или инвестор предлагают заключить договор о сотрудничестве, совместной деятельности, приобретении имущественных прав или иной документ, предметом которого не будет являться сама квартира. В этом случае имеет смысл подписывать подобные документы только с крупными, хорошо зарекомендовавшими себя компаниями. Наиболее оптимальным следует признать заключение предварительного договора купли-продажи квартиры, в соответствии с которым застройщик будет обязан продать вам квартиру по завершении строительства по цене, определенной в момент оплаты.
Также необходимо отметить, что приобрести квартиру в собственность станет возможным только после завершения всего инвестиционного цикла, то есть после сдачи дома госкомиссии и подписания соответствующего договора о распределении квартир.
Договор приобретения квартиры в новостройке должно сопровождать множество документов, в основном, со стороны организации-продавца. Это документы о правах на земельный участок, постановление органов исполнительной власти о строительстве дома-новостройки на указанном участке, инвестиционный договор (или контракт) органа исполнительной власти с организацией-инвестором, протокол распределения квартир и пр. Со стороны покупателя на этапе подписания договора требуется только копия паспорта либо иного документа, удостоверяющего личность. Впоследствии при государственной регистрации права собственности гражданина на квартиру от него потребуются и другие документы (нотариально заверенное согласие супруги, свидетельство о браке и т. д.).
Ваша будущая квартира должна быть описана в договоре максимально подробно. Должны быть обозначены жилая и общая площадь, количество комнат, расположение на этаже. Это нужно для того, чтобы вы могли четко идентифицировать свою квартиру.
Таким образом, адрес квартиры в правоустанавливающем договоре, на основании которого она продается, и в вашем договоре с продавцом должен полностью совпадать. Любое несоответствие должно заставить вас насторожиться, поскольку может означать, что вы приобретаете совсем не ту квартиру, которую хотели.
Обязательным приложением к договору купли-продажи квартиры должен являться поэтажный план БТИ с выделенной на нем вашей будущей квартирой. А в тексте договорадолжно быть прописано, что продавец гарантирует отсутствие прав третьих лиц на вышеуказанную квартиру, то есть подтверждает, что она не продана, не заложена и под арестом или запретом не состоит.
Если у вас возникли вопросы или потребность в квалифицированной юридической консультации пишите на адрес газеты или на lawquestion@yandex.ru.
|
